KUMPIDENSYAL NA PANGKALAHATANG PAGSUSURI

Ang pagkakataon sa pamumuhunan na ito na may halong gamit ay matatagpuan sa isa sa mga pinakamatatag at may limitadong suplay na pasilyo ng Long Island City, ilang hakbang mula sa Vernon Boulevard at sa baybayin ng East River. Ang lokasyon ay nakikinabang sa malakas na densidad ng residensyal, tuloy-tuloy na daloy ng mga mamimili sa retail, at agarang lapit sa transportasyon, open space, at mga pasilidad sa kapitbahayan.

Ang ari-arian ay umaabot ng humigit-kumulang 5,190 square feet sa isang 2,500-square-foot na lote at nakaporma bilang isang gusali na 25 talampakan ang lapad na binubuo ng:

- Retail sa ground floor
- Studio ng artista sa likuran
- Apat na residential apartments na walang regulasyon sa itaas

Nag-aalok ang asset ng balanseng profile ng matibay na kita at potensyal na mabilis na pag-upa ng residensyal sa isang submarket na patuloy na nagpapakita ng pangmatagalang lalim ng renta at demand sa kapital.

PAGSUSURI NG ARI-ARIAN
Sukat ng Lote: 2,500 SF
Dimensyon ng Gusali: 25 ft x 42 ft
Kasalukuyang Lugar ng Gusali: 5,190 SF
Kategorya ng Gusali: S3 – Pangunahing Apat na Pamilya na may Isang Tindahan at Opisina
Zoning: M1-4 / R6B

Ang pagkakaayos ng ari-arian ay nagbibigay-daan para sa matatag na kita sa retail sa ibaba habang pinapanatili ang potensyal sa residensyal. Ang lapad at layout ng gusali ay nagbibigay ng epektibong mga residential floor plates kumpara sa maraming mas makikitid na mixed-use assets sa loob ng submarket.

PROBLEMA SA KITA AT ANALISIS NG CAP RATE

Kasalukuyang bumubuo ang ari-arian ng:
Kasalukuyang Kabuuang Kita: $326,724
Gastos: $39,167
Kasalukuyang Net Operating Income: $287,557

Sa pagpapatatag ng mga residential units sa mga antas ng merkado:
Pro Forma Kabuuang Kita: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
Ito ay sumusuporta sa isang pro forma capitalization rate na humigit-kumulang 5.5%.

KOMPONENT NG RESIDENTSIAL
Ang apat na residential units ay ganap na free-market at kasalukuyang bakante. Ito ay nag-aalok ng agarang pagkakataon upang umupa sa umiiral na mga renta ng merkado na walang mga regulasyong hadlang.

Ang mga kamakailang benchmark ng pag-upa sa pasilyo ng Vernon Boulevard / waterfront ay nagpapakita ng:
$70–$85 bawat square foot taun-taon
Isang silid-tulugan: humigit-kumulang $3,400–$4,200 bawat buwan
Dalawang silid-tulugan: humigit-kumulang $4,800–$6,000+ bawat buwan

Ang pag-absorb sa mga boutique buildings na kulang sa full-service amenities ay nananatiling matatag dahil sa malakas na demand ng mga nangungupahan para sa lapit sa ng waterfront, akses sa Midtown Manhattan, at mga alok sa retail sa kapitbahayan.

Ang free-market na katangian ng mga residential units ay nagpapahusay ng kakayahang umangkop at nagpapababa ng exposure sa regulasyon kumpara sa mga rent-stabilized o bahagyang regulated na mga asset.

KOMERSYAL NA PANANATILI

Nagbibigay ito ng inaasahang daloy ng cash sa natitirang termino ng lease habang pinapanatili ang hinaharap na kakayahang umangkop para sa repositioning.

Ang mga retail corridors sa kahabaan ng Vernon Boulevard ay nagpakita ng katatagan dahil sa tuloy-tuloy na daloy ng tao, lumalawak na densidad ng residensyal, at limitadong magagamit na frontage. Ang kawalan ng renewal clause ay nagpapahintulot sa pag-aari na muling suriin ang halo ng nangungupahan at ekonomikong renta sa pag-expire ng lease.

ZONING AT STRATEHYANG OPSYONAL
Ang ari-arian ay matatagpuan sa loob ng M1-4 / R6B zoning district. Ang dual zoning structure na ito ay sumusuporta sa nagpapatuloy na mixed-use occupancy at nag-aalok ng stratehikong pangmatagalang kakayahang umangkop, na napsubject sa mga karaniwang aprubal.

Maaaring isaalang-alang ng mga mamumuhunan ang maraming estratehiya:

- Hawakan at patatagin para sa matibay na daloy ng cash
- Unti-unting pahusain ang kita ng residential
- I-reposition ang komersyal na bahagi sa oras ng pag-expire ng lease
- Suriin ang potensyal na muling pag-unlad sa mas mahabang panahon

Ang kakayahang umangkop na ito ay nagdadagdag ng struktural na halaga sa labas ng kasalukuyang daloy ng kita.

PUNDASYON NG SUBMARKET

Ang Long Island City ay patuloy na nakikinabang mula sa:

- Lapit sa Midtown Manhattan (isang subway stop)
- Ang demand sa kapital sa LIC ay nanatiling matatag dahil sa kumbinasyon nito ng accessibility, lalim ng renta, at posisyon sa baybayin. Ang pasilyo ng Vernon Boulevard sa partikular ay nananatiling isa sa mga pinaka hinahanap na residential pockets ng submarket.

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.